Vývoj plánů pro území Nad paloukem od roku 2012 až do současnosti. Všechny dosavadní doložené plánky developera včetně reakcí obce.
Nechala vypracovat obec, tu povinnost ukládala změna ÚP 2012.
Najdete ji zde: Územní studie -Lokalita "Nad paloukem" v Podolí u Brna
K 8.6.2020 byla územní studie prohlášena stavebním úřadem za aktuální a byla tak prodloužena její platnost!
Co znamená, že je tato územní studie aktuální a platná?
Co znamená, že je tato územní studie aktuální a platná?
Více v článku Územní studie & legislativa
Podmínky prostorového uspořádání:
- respektovat charakter zástavby v obci a nepřesáhnout stávající výškovou úroveň
- výšková hladina zástavby RD se stanovuje na 1 nadzemní podlaží + šikmá střecha s možností bytného podkroví
- výšková hladina staveb občanské vybavenosti se stanovuje na 2 nadzemní podlaží - zástavbu na rozhraní mezi sídlem a volnou krajinou řešit s velkým podílem obytné zeleně
- zastavitelnost jednotlivých stavebních pozemků max 25% z plochy pozemku
- barevnost střech - odstíny červené a hnědé, černá
- výškové osazení staveb RD - úroveň 1NP max 1,2m nad terénem
- výškové osazení objektů občanské vybavenosti - úroveň 1NP max 1,5m nad terénem
- nepřekročitelná stavební čára u hlavních obslužných komunikací je ve vzdálenosti 7m od hranice parcely s RD
- min vzdálenost zahradních pomocných staveb (zahradní domky, altány, dílny, bazény, apod. bude 4m od hranice pozemku, provedení jednopodlažní do 25m2
- oplocení pozemků není striktně požadováno (neprůhledná část plotu max 0,5m, výška plotu max 1,5m)
- vstupy na pozemky s RD a vjezdy do garáží jsou z vozovky vedeny přes chodník
- umístění médií RD a jejich regulace bude ve sloupcích osazených na hranicí pozemku
- stanovení etapizace
rodinných domů: 48 (1 RD = 1 b.j.)
parkovacích stání: 156 (96 u RD + 60 na veřejných pozemcích)
budov občanské vybavenosti: 2
2. NÁVRH DEVELOPERA (25.5.2020)
Známé informace o prostorovém uspořádání:
- výšková hladina RD jsou 2 nadzemní podlaží s plochou zelenou střechou
- není zde žádný prostor pro občanskou vybavenost; v návrhu je welness centrum nejspíš o dvou nadzemních podlažích
- zastavěnost některých pozemků je 100% (tzn. nemají zahradu)
- některé domy nemají zajištěno parkování na vlastním pozemku
- v plánu je velký podíl zeleně ve veřejných prostorech, ploty také zelené
- etapizace byla prezentována pouze osobně, nebyla zaslána k podrobnějšímu zkoumání
rodinných domů: 107 (65 + 42 v kruhu, informace o počtu b.j. nedoložena)
parkovací stání: informace nedoložena
parkovací stání: informace nedoložena
budov občanské vybavenosti: 0
>> není v souladu s územním plánem
zdroj: e-mailem zaslané podklady zastupitelstvu a komisím
Zdroj: www.podoliubrna.cz
Varianta 1
rodinných domů: 115 (39 + 17x2 dvojdomy + 40 v kruhu)
Varianta 3
Zdroj: www.podoliubrna.cz
_________________________________________________________________
NÁVRHY A POSTŘEHY PRO LOKALITU – požadavky pro developera
1. Ponechat v lokalitě prostor pro občanskou vybavenost
2. Pomalejší výstavba – rozložit do delšího období = menší zátěž pro obec
3. Předpokladem k dalšímu jednání je 50 RD v lokalitě.
4. Držet se práce s terénem - reagování cestní sítě na průběh terénu oproti současné studii, která na vrstevnice nebere ohled
5. pozitivně vnímáme záměr věnovat pozornost detailům v řešení ulic, hodně zeleně apod.
6. respektování územního plánu a platné územní studie – navázat plynule na stávající zástavbu s dodržením vesnického charakteru obce a krajinného rázu
7. dodržet výškovou hladinu zástavby dle požadavků ÚP a ÚS, tj. 1 nadzemní podlaží + šikmá střecha s možností obytného podkroví
8. možnost kombinace šikmých střech s kombinací plochých střech tak, aby ploché střechy dávali smysl v celkovém kontextu a návaznosti zástavby
1. Ponechat v lokalitě prostor pro občanskou vybavenost
2. Pomalejší výstavba – rozložit do delšího období = menší zátěž pro obec
3. Předpokladem k dalšímu jednání je 50 RD v lokalitě.
4. Držet se práce s terénem - reagování cestní sítě na průběh terénu oproti současné studii, která na vrstevnice nebere ohled
5. pozitivně vnímáme záměr věnovat pozornost detailům v řešení ulic, hodně zeleně apod.
6. respektování územního plánu a platné územní studie – navázat plynule na stávající zástavbu s dodržením vesnického charakteru obce a krajinného rázu
7. dodržet výškovou hladinu zástavby dle požadavků ÚP a ÚS, tj. 1 nadzemní podlaží + šikmá střecha s možností obytného podkroví
8. možnost kombinace šikmých střech s kombinací plochých střech tak, aby ploché střechy dávali smysl v celkovém kontextu a návaznosti zástavby
9. prezentace jasných čísel k lokalitě – počet rodinných domů, počet bytových jednotek, předpokládaný nárůst obyvatel, předpokládané požadavky potřebných kapacit inženýrských sítí
10. schéma, charakter a výměry nových veřejných prostor, o které se bude muset obec starat
11. posouzení dopravní kapacity, a to jednak ve finální podobě, ale také v jednotlivých etapách
12. současná náves by měla zůstat jediným těžištěm obce, návrh veřejných prostor by tedy neměl centru obce konkurovat či ho dublovat. Spíš než jeden velký centrální veřejný prostor doporučujeme vytvořit více menších, jejichž charaktery budou jasně dané a pomůžou tak obyvatelům zvýšit čitelnost a orientaci v prostředí.
13. požadujeme předložit návrh konceptu v rozpracované fázi, ideálně ve více variantách, nad kterými bude moci probíhat diskuze
14. předložit ke schválení textovou část studie
15. přístupnost lokality okolní obci – do centra lokality přístup i ze západní strany
16. celkový návrh nové zástavby a každé z dílčích etap musí zahrnovat soubor opatření, která zabrání škodám potenciálně způsobených přívalovými dešti na stávající infrastruktuře a stávající zástavbě v obci
17. nová zástavba bude vesnického charakteru tak, aby nebyla snížena kvalita bydlení navazujících obydlených lokalit (Palouk, Uličky, Skala)
18. vesnický charakter bude dodržen i v tom, že každý RD bude disponovat svou vlastní zahradou (max. zastavěnost pozemku k diskuzi)
10. schéma, charakter a výměry nových veřejných prostor, o které se bude muset obec starat
11. posouzení dopravní kapacity, a to jednak ve finální podobě, ale také v jednotlivých etapách
12. současná náves by měla zůstat jediným těžištěm obce, návrh veřejných prostor by tedy neměl centru obce konkurovat či ho dublovat. Spíš než jeden velký centrální veřejný prostor doporučujeme vytvořit více menších, jejichž charaktery budou jasně dané a pomůžou tak obyvatelům zvýšit čitelnost a orientaci v prostředí.
13. požadujeme předložit návrh konceptu v rozpracované fázi, ideálně ve více variantách, nad kterými bude moci probíhat diskuze
14. předložit ke schválení textovou část studie
15. přístupnost lokality okolní obci – do centra lokality přístup i ze západní strany
16. celkový návrh nové zástavby a každé z dílčích etap musí zahrnovat soubor opatření, která zabrání škodám potenciálně způsobených přívalovými dešti na stávající infrastruktuře a stávající zástavbě v obci
17. nová zástavba bude vesnického charakteru tak, aby nebyla snížena kvalita bydlení navazujících obydlených lokalit (Palouk, Uličky, Skala)
18. vesnický charakter bude dodržen i v tom, že každý RD bude disponovat svou vlastní zahradou (max. zastavěnost pozemku k diskuzi)
_________________________________________________________________
4. REAKCE DEVELOPERA (3.8.2020)
Developer poslal tři varianty návrhu, ekonomické porovnání variant a přípis, ve kterém deklaruje splnění výše uvedených požadavků obce.
Developer poslal tři varianty návrhu, ekonomické porovnání variant a přípis, ve kterém deklaruje splnění výše uvedených požadavků obce.
Ekonomické porovnání variant:
Originální dokument ke shlédnutí zde.
Zdroj: e-mailem zaslané podklady zastupitelstvu a komisím
Přípis přiložený k návrhům:
Originální dokument ke shlédnutí zde.
Zdroj: www.podoliubrna.cz
_________________________________________________________________
Vážený pane starosto,
navazuji na naše jednání s Obcí Podolí v lednu a následně v květnu tohoto roku, týkající se lokality
Br2, Nad Paloukem, určené územním plánem obce pro výstavbu rodinných domů.
Poté, co jsme dne 10. 6. 2020 obdrželi návrhy a postřehy obsahující podněty zastupitelstva, stavební
komise i komise životního prostředí, a požadavky těchto subjektů pro developera, zadali jsme jejich
zapracování architektonické kanceláři. Nyní Vám tedy v příloze zasílám 3 varianty možného řešení
výstavby v lokalitě Nad Paloukem, reflektující návrhy a postřehy obce, a dovoluji si Vás požádat o
jejich projednání a Vaše vyjádření.
Ke konkrétním bodům uvedeným v požadavcích obce na developera pak uvádíme následující:
1. Ponechat v lokalitě prostor pro občanskou vybavenost.
Splněno, v horní části projektu vzniká plocha pro občanskou vybavenost, před kterou
vznikne i parkovací plocha, a obec zde může realizovat své záměry bez omezení a limitů.
2. Pomalejší výstavba – rozložit do delšího období = menší zátěž pro obec
Tento požadavek není problém splnit, plán výstavby je etapovitý a investor sám počítá
s rozdělením výstavby do pěti až šesti etap.
3. Předpokladem k dalšímu jednání je 50 RD v lokalitě.
Tento požadavek se jeví jako problematický. V dnešní době, kdy dochází k růstu cen nejen u
pozemků, nemovitostí, ale i všeho spotřebního zboží, je pro tak velké území 50 rodinných domů příliš
malý počet, příliš nízká hustota zástavby. Pokud by bylo vystavěno v lokalitě pouze 50 rodinných
domů, byly by prakticky neprodejné, neboť by domy s pozemky bylo nutné prodávat za cenu okolo 20
mil., což si prakticky nikdo nemůže dovolit.
Ekonomická i enviromentální situace, kterou reflektuje trh, navíc vyvolává požadavky na menší
pozemky a menší, hospodárnější domy, které šetří zdroje, finance i životní prostředí. Navýšení počtu
rodinných domů v lokalitě je dle našeho názoru nevyhnutelným krokem, a je proto nutno zadat
zpracování nové územní studie, která bude plnit dnešní požadavky trhu a zákonů.
4. Držet se práce s terénem – reagování cestní sítě na průběh terénu oproti současné studii, která na
vrstevnice nebere ohled
Splněno, projekt dodržuje a bere ohled na vrstvení a terén.
5. Pozitivně vnímáme záměr věnovat pozornost detailům v řešení ulic, hodně zeleně apod.
Ano, projekt developera plní požadavky zeleně, a to jak ploch, tak i stromů, včetně hospodaření s
vodou pro zeleň.
6. Respektování územního plánu a platné územní studie – navázat plynule na stávající zástavbu
s dodržením vesnického charakteru obce a krajinného rázu
Tento požadavek je splněn částečně, došlo k úpravě a sešikmení střech u domů navazujících na
vesnici. U zbylé části domů není možné tento požadavek dogmaticky splnit, viz bod 3.
7. Dodržet výškovou hladinu zástavby dle požadavků ÚP a ÚS, tj. 1 nadzemní podlaží + šikmá střecha
s možností obytného podkroví
I tento požadavek plníme jen částečně, a to u domů navazujících na stávající výstavbu v obci. U všech
domů tento požadavek splnit nelze, a to opět z důvodu změny vnímání a požadavku trhu. Tam, kde
zbytek území nenavazuje přímo na obec, lze výstavbu a její organické napojení na obec řešit i jinak.
Opět viz bod 3.
8. Možnost kombinace šikmých střech s kombinací plochých střech tak, aby ploché střechy dávaly
smysl v celkovém kontextu a návaznosti zástavby.
Požadavek splněn u domů, které navazují přímo na obecní zástavbu.
9. Prezentace jasných čísel k lokalitě – počet rodinných domů, počet bytových jednotek,
předpokládaný nárůst obyvatel, předpokládané požadavky potřebných kapacit inženýrských sítí
Ano, je zapracováno v úpravě studie a bude prezentováno na poradě.
10. Schéma, charakter a výměry nových veřejných prostor, o které se bude muset obec starat.
Ano, je zapracováno v úpravě studie a bude prezentováno na poradě.
11. Posouzení dopravní kapacity, a to jednak ve finální podobě, ale také v jednotlivých etapách.
Tento bod lze podrobně zpracovat po vyjasnění a určení, která z předkládaných variant bude finální.
Na základě tohoto rozhodnutí investor zpracuje dokumentaci pro dotčené orgány a doloží jak
výpočty, tak souhlasná stanoviska orgánů.
12. Současná náves by měla zůstat jediným těžištěm obce, spíše než jeden velký centrální prostor
doporučujeme vytvořit více menších.
Ano, je zapracováno v úpravě studie a bude prezentováno na poradě.
13. Požadujeme předložit návrh konceptu v rozpracované fázi, ideálně ve více variantách, nad kterými
bude moci probíhat diskuze.
Ano, je zapracováno v úpravě studie a bude prezentováno na poradě.
14. Předložit ke schválení textovou část studie.
Tento bod bude splněn, jakmile bude odsouhlasena jedna z variant; po tomto rozhodnutí investor
zpracuje dokumentaci pro územní řízení.
15. Přístupnost lokality okolní obci – do centra lokality přístup i ze západní strany.
Ano, je zapracováno v úpravě studie a bude prezentováno na poradě.
16. Celkový návrh nové zástavby a každé z dílčích etap musí zahrnovat soubor opatření, která zabrání
škodám způsobeným přívalovými dešti na stávající infrastruktuře a stávající zástavbě v obci.
Projekt počítá s postupnou výstavbou a opatřeními, tak aby vždy byla vybudována část infrastruktury
a správně napojena na obec, udělají se i případná opatření, aby z území nedošlo ke škodám. Vše se
zapracovává a popíše v dokumentaci pro územní řízení.
17. Nová zástavba bude vesnického charakteru, tak aby nebyla snížena kvalita bydlení navazujících
obydlených lokalit (Palouk, Uličky, Skala).
V dané lokalitě investor navrhuje rodinné domy se zahradou, společným a veřejným prostorem,
studie plní požadavky na charakter moderní vesnice.
18. Vesnický charakter bude dodržen i v tom, že každý RD bude disponovat svou vlastní zahradou
(max. zastavěnost pozemku k diskuzi).
Ano, je zapracováno v úpravě studie a bude prezentováno na poradě.
Vážený pane starosto,
jak je z výše uvedeného patrné, předkládané varianty územního řešení reflektují převážnou většinu
připomínek a námětů obce, a věřím, že na společné schůzce dospějeme ke konsenzu o tom, která
z předkládaných variant bude nejvhodnější. Předesílám, že zamýšlíme zahájit realizaci
developerského projektu a výstavbu co nejdříve; neboť na tomto projektu pracujeme a investujeme
do něj finanční prostředky a energii již od února roku 2019, přičemž jednání s obcí byla zahájena již
v lednu t.r.
Současně si Vás dovoluji informovat, že jsme tento týden podali žádost o vydání závazného
stanoviska orgánu územního plánování. Na základě smlouvy o spolupráci uzavřené s paní Marcelou
Saidovou a Evou Adday bude investorem dané lokality společnost PODOLÍ NAD PALOUKEM s.r.o.
Žádost o vydání závazného stanoviska byla podána touto společností na základě stávající územní
studie pro případ, že by z jakéhokoli důvodu nedošlo ke konsenzu nad výše uvedenými variantami.
Věřím však, že námi navrhovaná modernější řešení využití území skýtají výrazně lepší záruku
přiměřeného rozvoje obce, a že nebudeme vývojem situace nuceni přistoupit k řešení, které nebude
prospěšné dle našeho názoru pro žádnou ze stran, a kterým je postoupení projektu s územním
rozhodnutím na základě stávající územní studie jinému investorovi.
S pozdravem,
PODOLÍ NAD PALOUKEM s.r.o.
Mgr. Adam Said, jednatel
_________________________________________________________________
Varianta 1
Plná velikost ke shlédnutí zde.
Známé informace o prostorovém uspořádání:
- výšková hladina samostatně stojících RD jsou 2 nadzemní podlaží s plochou zelenou střechou
- výšková hladina dvojdomů jsou 2 nadzemní podlaží + pultová střecha
- výšková hladina vil nedoložena
- výšková hladina občanské vybavenosti není známa
- zastavěnost některých pozemků v kruhu je 100% (tzn. nemají zahradu)
- některé domy nemají zajištěno parkování na vlastním pozemku
- etapizace byla prezentována pouze osobně, nebyla zaslána k podrobnějšímu zkoumání
rodinných domů: 113 (39 + 17x2 dvojdomy + 40 v kruhu, informace o počtu b.j. nedoložena)
parkovacích míst: 388
budov občanské vybavenosti: 2 (obojí na hůře využitelném pozemku)
>> není v souladu s územním plánem
Zdroj: www.podoliubrna.cz
Varianta 2
Plná velikost ke shlédnutí zde.
Známé informace o prostorovém uspořádání:
- výšková hladina samostatně stojících RD jsou 2 nadzemní podlaží s plochou zelenou střechou
- výšková hladina dvojdomů jsou 2 nadzemní podlaží + pultová střecha
- výšková hladina vil nedoložena
- výšková hladina občanské vybavenosti není známa
- zastavěnost některých pozemků v kruhu je 100% (tzn. nemají zahradu), některých cca 50% (mají velmi malou zahradu/dvorek)
- některé domy nemají zajištěno parkování na vlastním pozemku
- etapizace byla prezentována pouze osobně, nebyla zaslána k podrobnějšímu zkoumánírodinných domů: 115 (39 + 17x2 dvojdomy + 40 v kruhu)
parkovacích stání: 393 (developer tvrdí 328, avšak po kontrole vychází 226 míst u RD (u každého dvě místa) + 243 míst na parkovištích P1-P4)
budov občanské vybavenosti: 2 (obojí na hůře využitelném pozemku)
>> není v souladu s územním plánem
Zdroj: www.podoliubrna.cz
Plná velikost ke shlédnutí zde.
Známé informace o prostorovém uspořádání:
- výšková hladina zástavby RD je nejspíše 1 nadzemní podlaží + šikmá střecha s obytným podkrovím
- výšková hladina staveb občanské vybavenosti nejspíše 2 nadzemní podlaží
- zastavitelnost jednotlivých stavebních pozemků nejspíš dodržuje 25% z plochy pozemku
- barevnost střech nespecifikována
- nepřekročitelná stavební čára u hlavních obslužných komunikací je ve vzdálenosti 7m od hranice parcely s RD
- vstupy na pozemky s RD a vjezdy do garáží jsou z vozovky vedeny přes chodník
- etapizace byla prezentována pouze osobně, nebyla zaslána k podrobnějšímu zkoumání
rodinných domů: 60 (ALE u každého 4 parkovací stání = pravděpodobně 1RD = 2 b.j. = 120 RD v podobě dvojdomů !!!)
parkovacích stání: 452
budov občanské vybavenosti: 2
>> není v souladu s územním plánem
Dosud nebyl doložen žádný další konkrétní návrh.
Další vývoj po tomto bodu je sepsán v článku Chronologie jednání. Aktuální informace pak v rubrice Aktuality.